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Faire une offre ... attention.

Faire une offre pour une maison est un exercice délicat: une fois l’offre communiquée, vous ne pouvez plus faire machine arrière. Quelle est la procédure à suivre, que vous soyez acheteur ou vendeur d’une maison ou d’un appartement?

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Le Tribunal de Gand a récemment reconnu que même un court SMS(1) pouvait être considéré comme une offre valide pour l’achat d’une maison. Faire une offre pour une maison n’a rien d’un acte anodin: c’est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur.  Il existe encore beaucoup de malentendus à ce sujet, comme le confirment les témoignages que nous avons recueillis.
- "J’ai fait une offre pour une maison, par écrit et au prix demandé par le vendeur. Il prétend que d’autres candidats acheteurs ont fait la même offre. Il veut maintenant mettre tout le monde autour de la table. Qui pourra revendiquer la maison?  Comment savoir si les autres ‘offrants’ ne sont pas des hommes de paille engagés pour faire monter les prix?"

... à suivre ...

Quel professionnel pour vendre votre bien immobilier?

 

La vente d’une maison ou d’un appartement est un parcours semé d’embûches.
Vaut-il mieux se lancer seul dans cette aventure ou bien se faire aider?

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"Entre 1991 et 2000, 56% des
habitations privées ont été vendues directement par des particuliers, 32% par
des agents et promoteurs immobiliers. Mais entre 2000 et 2011, les ventes
conclues exclusivement entre particuliers ont reculé à 43%: des professionnels
sont intervenus dans 50% des transactions", explique Dajo Hermans,
porte-parole de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), lequel
organe réglemente l’accès à la profession et sa déontologie.

 

La tendance est claire: l’aide d’un
expert est de plus en plus souhaitée. Mais quelle aide, quand et pour quoi? Nous
avons analysé l’utilité de quatre professions (notaire, agent immobilier,
géomètre-expert et expert immobilier indépendant) aux différentes phases de la
vente.

... à suivre ...

Illégaux, les droits d’enregistrement

 

        C.M.   

                Mis en ligne le 28/02/2012           

                L’abattement implique une “assignation à résidence” anti-européenne.   

Jusqu’en 2001, les droits d’enregistrement à payer à l’Etat lors de l’acquisition d’un bien immobilier s’élevaient à 12,5 % (et à 6 % dans le cas de maisons dites "modestes"). Depuis 2001, suite au renforcement de l’autonomie fiscale des Régions, les choses ont changé. Du moins en Flandre et à Bruxelles. Au nord du pays, et dès le 1er janvier 2002, cet impôt est passé de 12,5 à 10 % (et de 6 à 5 %). A quoi s’est ajouté un abattement ainsi que ce qu’on appelle le principe de portabilité des droits.

La Région bruxelloise, moins nantie que sa consœur flamande, en quête d’habitants à revenus moyens et peut-être aussi plus préoccupée par des réflexions sociales, a opté, un an plus tard, le 1er janvier 2003, pour quelque chose de différent, valable dans les seuls cas d’acquisitions d’une résidence principale : une exonération complète des droits d’enregistrement sur la première tranche de 45 000 euros (soit une ristourne de 5 625 euros), et même sur 60 000 euros (gain de 7 500 euros) si le bien est situé dans un espace de développement renforcé du logement. Mi-février 2006, hausse des prix de l’immobilier oblige, les tranches exonérées augmentent, passant à respectivement 60 000 et 75 000 euros pour des gains de 7 500 et 9 375 euros.

Dans un cas comme dans l’autre, la Région a imposé un certain nombre de conditions. Parmi lesquelles le fait que l’acquéreur doit s’engager à rester domicilié à Bruxelles pendant une durée ininterrompue d’au moins 5 ans.

C’est précisément cette "assignation à résidence" qui gêne la Commission européenne, la jugeant "incompatible avec les règles de l’UE, car elle décourage la libre circulation des personnes, des travailleurs et des indépendants, garantie par les traités", écrit-elle dans un communiqué. "Les contribuables qui s’installent dans une propriété nouvellement acquise dans la Région de Bruxelles-Capitale sont dissuadés de quitter la Région pendant les cinq années suivantes, étant donné qu’autrement ils perdraient l’avantage fiscal susmentionné et devraient payer la taxe rétroactivement à la Région." La Commission a donc expressément et "officiellement" demandé "à la Belgique de modifier la législation qui régit les droits d’enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale", ajoute-t-elle. Une demande qui prend la forme d’un avis motivé, soit la deuxième étape d’une procédure d’infraction. Si la Belgique ne se met pas en conformité dans un délai de deux mois, la Commission pourra saisir la Cour de justice de l’Union européenne.

Du pain sur la planche du gouvernement bruxellois, plus spécifiquement sur celle du ministre régional des Finances et du Budget, Guy Vanhengel (VLD), qui a lui-même initié cette réforme en 2002. Le ministre se donne deux mois pour adapter les règles aux exigences européennes. Si l’on en croit son cabinet, le ministre Vanhengel compte mettre ce délai à profit pour adapter son ordonnance.

Des déductions fiscales uniquement pour l'isolation du toit

Nous avons connu des suppressions marquantes dans le système des déductions fiscales lors de mesures d'économies d'énergie. A partir de l'année fiscale 2013 ou pour les paiements  effectués en 2012, vous ne bénéficierez plus de déductions fiscales que pour l'isolation du toit de votre habitation. Nous parlons bien ici des mesures fédérales. Les  gouvernements régionaux fournissent diverses primes pour encourager les économies d'énergie.

Jusqu'à l'année passée, le gouvernement fédéral encourageait huit investissements majeurs dans les économies d'énergie. Vous aviez à chaque fois droit à une réduction  d'impôt de 40%. Il s'agissait des investissements suivants :

  1. Entretien et remplacement d'une chaudière
  2. Installation de vannes thermostatiques ou d'un thermostat d'ambiance programmable
  3. Placement de vitrages à haut rendement
  4. Placement d'une isolation de toit
  5. Audit énergétique de la maison
  6. Installation d'une pompe à chaleur ou d'un système de production d'énergie géothermique
  7. Installation d'un chauffe-eau solaire
  8. Installation de panneaux photovoltaïques (attention, les mesures liées aux certificats verts continuent d'exister)

Le montant était plafonné à 2.830 EUR pour l'année de revenu 2011 / année d'imposition 2012. Pour les panneaux photovoltaïques, la limite avait été relevée à 3.680 EUR.

Désormais, seule la déduction fiscale (réduite) pour l'isolation du toit reste d'actualité. Nous résumons ci-dessous le nouveau système dans son ensemble.

Les nouvelles règles en résumé

  • La déduction fiscale pour l'isolation du toit équivaut à 30% des dépenses.
  • Le montant maximal de la déduction fiscale pour 2012 est fixé à 2.930 EUR.
  • La proportion de la déduction qui dépasse le montant maximum ne peut plus être transférée sur les trois années suivantes.
  • Attention : il s'agit bien ici des mesures fédérales. Les gouvernements régionaux proposent des primes liées aux investissements économiseurs d'énergie.

Période de transition
Vous avez signé un contrat avant que la mesure ne devienne effective ? Vous pouvez compter sur une période de transition. Vous pouvez ainsi faire appel aux anciennes  règles en matière de déduction fiscale. Elles s'appliqueront aux factures payées en 2011. Même chose pour les contrats signés avant le 28/11/2011, mais payés en 2012.

En ce qui concerne les dispositions transitoires :

  • La déduction fiscale liée à ces investissements (voir les huit mesures décrites ci-dessus) s'élève à 40%.
  • Le montant maximal de la déduction fiscale pour les investissements économiseurs d'énergie est de 2.930 EUR ou de 3.680 EUR dans le cas de panneaux photovoltaïques.
  • Si la déduction fiscale dépasse le montant maximal, les montants restants peuvent être transférés sur les trois années suivantes.

Comment procéder ?
Avec votre déclaration fiscale, ajoutez l'original ou une copie certifiée conforme des factures ou des preuves de paiement des factures.

La facture de l'entrepreneur enregistré (!) doit comporter les éléments suivants :

  • Indication de la propriété où les travaux ont été effectués.
  • La formule suivante : « Déclaration selon l'article 63 de l'AR/CIR 92 concernant les travaux visés à l'article 145 du Code des impôts 1992. »
  • La liste des travaux effectués.
  • La date, le nom et la signature.

Crédits hypothécaires : le record de 2011, les tendances de 2012

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Le record de 2010 a été dépassé de plus de 4 % en 2011 : plus de 27 milliards d'euros ont été octroyés dans le cadre de prêts hypothécaires l’an passé, se réjouit l’UPC, qui pointe au passage les premières tendances – baissières – de 2012.

... à suivre ...

Crédit logement: crise et défauts de paiement

Aux Pays-Bas, de plus en plus de ménages éprouvent des difficultés à rembourser
leur crédit logement. Dans certains cas, cela va jusqu’à la vente forcée à
perte. Allons-nous assister au même phénomène en Belgique?

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... à suivre ...

La déduction des crédits hypothécaires dans le flou

La déduction fiscale des crédits contractés pour l'achat d'une habitation sera
supprimée au niveau fédéral à partir de 2014, tant pour les contrats en cours
que pour les nouveaux contrats. Il est donc inutile de contracter rapidement un
prêt hypothécaire pour espérer encore profiter du système car celui-ci sera
supprimé en 2014 au niveau fédéral, la compétence étant appelée à être
transférée aux Régions.

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... à suivre ...

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